Servitutter: Hvad er det, og hvad betyder de for din bolig?

Når du køber en bolig, køber du ikke kun huset og grunden. Du overtager også de servitutter, der er tinglyst på ejendommen. En servitut kan bestemme, hvor du må bygge, hvem der må færdes på din grund, eller hvad ejendommen må bruges til.

Mange servitutter er harmløse, men nogle kan få stor betydning for dine planer. I denne guide forklarer vi, hvad servitutter er, og hvad du skal være opmærksom på.

Hvad er en servitut?

En servitut er en rettighed eller en begrænsning, der er knyttet til en fast ejendom. Den forpligter ejeren til at tåle noget, for eksempel at naboen kører over grunden, eller til at undlade noget, for eksempel at bygge i to etager.

Servitutten følger ejendommen og ikke ejeren. Når ejendommen skifter ejer, gælder servitutten derfor fortsat for den nye ejer. For at være beskyttet over for senere ejere skal en privatretlig servitut som udgangspunkt være tinglyst.

Eksempler på servitutter

Servitutter kan handle om mange forskellige forhold. Typiske eksempler er:

• Vej- og færdselsrettigheder, hvor en nabo har ret til at køre eller gå over din grund
• Ledningsservitutter, hvor forsyningsselskaber har ret til at have ledninger liggende og adgang til at vedligeholde dem
• Byggebegrænsninger, for eksempel om højde, antal etager, byggelinjer eller afstand til skel
• Bestemmelser om udseende, for eksempel tagmaterialer, hegn og beplantning
• Anvendelsesbegrænsninger, for eksempel forbud mod erhverv eller krav om helårsbeboelse
• Medlemspligt til en grundejerforening
• Særlige rettigheder som forkøbsret, tilbagekøbsret eller hjemfaldspligt

Privatretlige og offentligretlige servitutter

Man skelner ofte mellem to typer.

Privatretlige servitutter er stiftet ved aftale, typisk mellem tidligere ejere eller ved udstykning af et område. Det kan være en vejret mellem to naboer eller en deklaration for et helt parcelhuskvarter.

Offentligretlige servitutter er pålagt af myndighederne eller følger af lovgivning, for eksempel byggelinjer, fredninger eller bestemmelser i en lokalplan. Nogle af dem er tinglyst, mens andre fremgår af planer og offentlige registre.

Det er derfor ikke nok at se på tingbogen alene. Lokalplaner og andre offentlige forhold skal også undersøges.

Hvem kan håndhæve en servitut?

Af servitutten fremgår det normalt, hvem der er påtaleberettiget. Det er den eller de personer eller myndigheder, der kan kræve servitutten overholdt. Det kan være naboejendommens ejer, en grundejerforening, et forsyningsselskab eller kommunen.

Overtræder du en servitut, kan den påtaleberettigede som udgangspunkt kræve forholdet bragt i orden, eventuelt ved at en ulovlig tilbygning eller et hegn skal fjernes.

Gælder gamle servitutter stadig?

Mange ejendomme har servitutter, der er mere end 100 år gamle. Selvom en servitut virker forældet, er den som udgangspunkt fortsat gyldig, indtil den er aflyst i tingbogen.

I praksis kan en gammel servitut dog have mistet sin betydning, for eksempel hvis den vedrører forhold, der ikke længere findes, eller hvis den gennem mange år ikke er blevet håndhævet. Om det er tilfældet, kræver en konkret juridisk vurdering. Du bør ikke selv gå ud fra, at en servitut kan ignoreres.

Kan en servitut ophæves?

Ja. En servitut kan ophæves på flere måder:

1. Ved aftale med den påtaleberettigede. Den mest almindelige vej. Når der er enighed, tinglyses en aflysning, så servitutten slettes fra tingbogen.
2. Gennem en lokalplan. En lokalplan kan i visse tilfælde ophæve private servitutter, som er uforenelige med planens formål.
3. I forbindelse med udstykning eller matrikulære ændringer. Her vurderer en landinspektør, hvilke servitutter der fortsat vedrører de enkelte parceller.
4. Ved aflysning af servitutter uden betydning. Hvis det kan dokumenteres, at en servitut ikke længere har betydning, kan det i visse tilfælde være muligt at få den aflyst.

Ophævelse kan tage tid og koste penge. Hvis dine planer med ejendommen afhænger af, at en servitut bliver ophævet, bør det afklares, før du køber.

Hvor finder du servitutterne på en ejendom?

Servitutterne fremgår af tingbogen under afsnittet om servitutter. Her står dog kun en kort titel og en dato. For at kende indholdet skal du åbne og læse de tinglyste dokumenter. Læs mere i vores guide til at læse en tingbogsattest.

Hvis det er uklart, hvor en servitut ligger fysisk på grunden, for eksempel en ledning eller en byggelinje, kan en landinspektør udarbejde en servitutredegørelse med et kort over de berørte arealer.

Hvorfor er servitutter vigtige ved boligkøb?

Servitutter kan få direkte betydning for, hvordan du kan bruge din nye bolig. Typiske spørgsmål er:

• Må du bygge den carport, tilbygning eller det udhus, du drømmer om?
• Har andre ret til at færdes på grunden?
• Er der ledninger, der begrænser, hvor du kan bygge eller grave?
• Er der pligt til at være medlem af en grundejerforening, og hvad koster det?
• Er der servitutter, der påvirker ejendommens værdi eller muligheden for belåning?

Derfor bør servitutterne gennemgås, før advokatforbeholdet i købsaftalen udløber. Har du konkrete planer med ejendommen, skal de vurderes op mod servitutterne og den gældende lokalplan.

Få hjælp til at gennemgå servitutterne

Servitutter er ofte skrevet i et gammelt og juridisk sprog, og de kan være svære at tolke. Hos Julian Jensen Advokat gennemgår vi servitutter, tingbog og handlens øvrige dokumenter og forklarer, hvad de betyder for netop dine planer.

Det er en fast del af vores komplette køberpakke. Kontakt Julian Jensen Advokat, hvis du er i tvivl om en servitut på den bolig, du vil købe.