Parcelhusreglen: Hvornår er det skattefrit at sælge din bolig?

Når du sælger din bolig med fortjeneste, er det naturligt at spørge, om du skal betale skat af gevinsten. For de fleste boligejere er svaret nej, fordi salget er omfattet af parcelhusreglen. Men der er undtagelser, og de kan koste dyrt, hvis man ikke kender dem.

I denne guide gennemgår vi, hvornår salget er skattefrit, og hvornår der skal betales ejendomsavancebeskatning.

Hvad er ejendomsavance?

Ejendomsavance er fortjenesten ved salg af fast ejendom. Den opgøres som forskellen mellem den pris, du sælger til, og det, du har købt ejendommen for, med regulering for blandt andet handelsomkostninger og visse forbedringer.

Reglerne findes i ejendomsavancebeskatningsloven. Udgangspunktet er, at fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtig. Loven indeholder dog en række undtagelser, og den vigtigste for private boligejere er parcelhusreglen.

Hvad er parcelhusreglen?

Parcelhusreglen betyder, at du kan sælge din bolig skattefrit, hvis to betingelser er opfyldt:

1. Boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i hele eller en del af den periode, du har ejet den.
2. Grunden er under 1.400 m², eller hvis den er større, kan grunden ikke udstykkes til en selvstændig byggegrund.

Reglen gælder for en- og tofamilieshuse og for ejerlejligheder. For ejerlejligheder gælder arealbetingelsen ikke.

Hvad hvis grunden er større end 1.400 m²?

Er grunden på 1.400 m² eller mere, kan salget stadig være skattefrit. Det kræver som udgangspunkt, at grunden ikke kan udstykkes, typisk fordi kommunen eller planlovgivningen ikke tillader det, eller fordi der er tale om en landzoneejendom.

Kan grunden udstykkes, kan en del af fortjenesten blive skattepligtig. I så fald bør du få foretaget en konkret vurdering, før du sætter boligen til salg.

Gælder parcelhusreglen for sommerhuse?

Ja, der gælder en tilsvarende regel for sommerhuse. Fortjenesten ved salg af et sommerhus er som udgangspunkt skattefri, hvis:

• Sommerhuset har været brugt til fritidsformål af dig eller din husstand
• Grunden er under 1.400 m², eller ikke kan udstykkes, hvis den er større

Har sommerhuset udelukkende været udlejet og aldrig brugt af ejeren selv, kan fortjenesten være skattepligtig. Det samme gælder, hvis du ejer flere ejendomme, der ikke alle kan være omfattet af reglerne.

Hvornår skal du betale skat ved salg af bolig?

Der kan blandt andet opstå skat, hvis:

• Du aldrig har boet i boligen, for eksempel en lejlighed købt alene til udlejning
• Grunden er over 1.400 m² og kan udstykkes
• Du ejer to helårsboliger på samme tid og kun har brugt den ene som bolig
• Ejendommen er en udlejningsejendom eller en erhvervsejendom
• Du sælger en ubebygget grund

Ved salg af en landbrugsejendom gælder særlige regler. Fortjenesten på stuehuset og en del af grunden kan under visse betingelser være skattefri, mens fortjenesten på resten af ejendommen som udgangspunkt er skattepligtig.

Sådan beregnes ejendomsavancen

Er salget ikke omfattet af parcelhusreglen, skal fortjenesten opgøres. I grove træk sker det sådan:

1. Salgsprisen opgøres med fradrag af salgsomkostninger, for eksempel mæglersalær.
2. Anskaffelsessummen opgøres med tillæg af købsomkostninger, for eksempel tinglysningsafgift og advokatsalær.
3. Visse udgifter til forbedringer kan lægges til anskaffelsessummen, mens almindelig vedligeholdelse ikke kan.
4. Forskellen er den skattepligtige fortjeneste.

Fortjenesten beskattes som udgangspunkt som kapitalindkomst. Der findes en række særregler, blandt andet om tidligere fortjeneste, der er overført til en ny ejendom. Den konkrete beregning bør derfor laves af en revisor eller en anden skatterådgiver.

Skal salget oplyses til Skattestyrelsen?

Er salget skattefrit efter parcelhusreglen, skal du normalt ikke selv oplyse noget om fortjenesten. Er fortjenesten skattepligtig, skal den oplyses på din årsopgørelse for det år, hvor handlen er indgået.

Et tab ved salg af en bolig, der er omfattet af parcelhusreglen, kan som udgangspunkt ikke fratrækkes.

Parcelhusreglen ved familiehandler

Også når du sælger boligen til dine børn eller andre familiemedlemmer, er salget skattemæssigt et salg. Parcelhusreglen kan derfor også gælde her. Læs mere om reglerne i vores guide til køb af forældres hus.

Få hjælp til dit boligsalg

Skatteforholdene ved et boligsalg bør afklares, før du sætter boligen til salg, særligt hvis grunden er stor, eller hvis boligen har været udlejet. Er der tvivl, anbefaler vi, at du inddrager en revisor tidligt.

Hos Julian Jensen Advokat hjælper vi med den juridiske side af dit boligsalg, herunder købsaftale, skøde og refusionsopgørelse. Kontakt Julian Jensen Advokat, hvis du står over for at sælge.