Køb af forældres hus: Pris, familielån og gaveafgift

Når et barn køber forældrenes hus, er det sjældent en helt almindelig bolighandel. Prisen kan sættes lavere end markedsprisen, en del af købesummen kan være en gave, og forældrene kan selv finansiere en del af købet gennem et familielån.

Det giver gode muligheder, men også regler, der skal overholdes. I denne guide ser vi på købet fra dit perspektiv som køber: Hvordan prisen fastsættes, hvordan købet kan finansieres, og hvad I bør aftale.

Kort fortalt: Sådan foregår køb af forældres hus

1. I aftaler en pris, typisk med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering.
2. I afklarer finansieringen: banklån, realkredit, familielån, gave eller en kombination.
3. Der udarbejdes en købsaftale og eventuelt et gældsbrev eller gavebrev.
4. Skødet tinglyses, og eventuelle lån og pant ordnes.
5. Eventuel gave anmeldes til Skattestyrelsen.

Hvilken pris må du købe huset til?

Ved handler mellem nærtstående familiemedlemmer kan prisen som udgangspunkt fastsættes med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering i stedet for markedsprisen. Det kaldes en familieoverdragelse.

• 15-procentreglen: Har ejendommen ikke fået en ny ejendomsvurdering efter det nye vurderingssystem, kan prisen som udgangspunkt fastsættes inden for plus/minus 15 procent af den seneste offentlige vurdering.
• 20-procentreglen: Har ejendommen fået en ny ejendomsvurdering efter det nye system, kan prisen som udgangspunkt fastsættes inden for plus/minus 20 procent af den nye vurdering.

Reglerne er ikke en ubetinget ret. Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, for eksempel hvis huset for nylig er handlet til en væsentligt anden pris, eller hvis der er sket større forbedringer, som vurderingen ikke afspejler. Værdiansættelsen bør derfor vurderes konkret, før I aftaler prisen. Vi har samlet mere om overdragelsen på vores side om familieoverdragelse af fast ejendom.

Hvordan kan købet finansieres?

Ved et køb fra forældre kan finansieringen sammensættes på flere måder.

Banklån og realkredit

Du kan finansiere købet med lån fra bank og realkreditinstitut som ved en almindelig handel. Forældrenes eksisterende lån kan ikke automatisk overføres til dig. Långiveren skal godkende et eventuelt debitorskifte og vil vurdere din økonomi.

Familielån og anfordringslån

Forældrene kan låne dig en del af købesummen. Et familielån bør altid dokumenteres med et gældsbrev, der beskriver beløb, rente og tilbagebetaling.

En udbredt model er et rentefrit anfordringslån. Et anfordringslån kan kræves tilbagebetalt, når som helst långiveren ønsker det. Når et lån mellem nærtstående er rentefrit og kan kræves betalt på anfordring, bliver rentefordelen som udgangspunkt ikke betragtet som en gave. Vilkårene skal dog være reelle og fremgå tydeligt af gældsbrevet.

Forældrene kan eventuelt få pant i ejendommen for lånet. Det giver dem sikkerhed, hvis du senere sælger huset eller kommer i økonomiske vanskeligheder.

Gave eller delvis gave

Er prisen lavere end ejendommens værdi, eller eftergiver forældrene en del af købesummen, er der tale om en gave. Gaver fra forældre til børn er omfattet af reglerne om gaveafgift.

Gaveafgift ved køb af forældres hus

I 2026 kan hver forælder give hvert barn op til 80.600 kr. uden gaveafgift. Til svigerbørn er grænsen 28.200 kr. Af det beløb, der overstiger grænsen, betales som udgangspunkt 15 procent i gaveafgift. Beløbene reguleres hvert år.

Mange familier kombinerer et familielån med årlige gaver. Forældrene eftergiver så en del af gælden hvert år inden for det afgiftsfrie beløb, så lånet gradvist bliver mindre. Eftergivelsen skal dokumenteres, og gaver over grænsen skal anmeldes til Skattestyrelsen.

Må forældre forære deres hus væk?

Ja. Forældre kan give hele huset som gave til et barn. Gavens værdi opgøres med udgangspunkt i ejendommens værdi med fradrag af det, barnet betaler. Er gaven større end det afgiftsfrie beløb, skal der betales gaveafgift af resten.

Før forældrene forærer et hus væk, bør de også overveje, om de selv har brug for friværdien senere, og hvordan gaven skal behandles i forhold til eventuelle søskende.

Hvad med dine søskende?

Køber ét barn forældrenes hus billigt, får barnet en økonomisk fordel, som de øvrige børn ikke får. Det kan give uenighed senere, særligt ved arv.

Forældrene kan blandt andet bestemme, at fordelen skal betragtes som forskud på arv, eller de kan udligne gennem gaver eller et testamente. Det bør aftales skriftligt fra starten.

Bliver forældrene boende?

Hvis forældrene fortsat skal bo i huset helt eller delvist, skal det aftales præcist, hvem der betaler hvad, og om de har brugsret eller lejer boligen. En uklar ordning kan få både økonomiske og skattemæssige konsekvenser.

Skat og afgifter ved handlen

• Forældrenes fortjeneste: Har forældrene boet i huset, er fortjenesten ved salget ofte skattefri efter parcelhusreglen. Læs mere i vores guide til parcelhusreglen og skat ved boligsalg.
• Tinglysningsafgift: Du skal betale tinglysningsafgift af skødet. Ved familiehandler gælder særlige regler for, hvilket beløb afgiften beregnes af, så den kan ikke altid beregnes ud fra den aftalte familiepris alene.
• Gaveafgift: Betales af det gaveelement, der overstiger det afgiftsfrie beløb.

Hvad bør I have på skrift?

• En købsaftale med pris, overtagelsesdag og vilkår
• Et gældsbrev, hvis forældrene låner dig penge
• Et gavebrev eller en gaveanmeldelse, hvis der indgår en gave
• En aftale om eventuel brugsret eller leje, hvis forældrene bliver boende
• Eventuelt bestemmelser om arveforskud eller et testamente
• Et skøde, der tinglyses

Få hjælp til køb af dine forældres hus

Et køb fra forældre kræver, at boligret, skat og familieret spiller sammen. Hos Julian Jensen Advokat hjælper vi med værdiansættelse, købsaftale, gældsbrev, skøde og tinglysning, så handlen bliver gennemført korrekt fra start til slut.

Læs om vores faste pris for familieoverdragelse af fast ejendom, eller kontakt Julian Jensen Advokat for en uforpligtende snak om jeres situation.