Hjemfaldspligt: Hvad betyder det, og hvad skal du vide før boligkøb?

Står der hjemfaldspligt i tingbogen på den bolig, du overvejer at købe, er det et forhold, du skal tage alvorligt. En hjemfaldspligt kan betyde, at ejendommen på et tidspunkt skal overdrages tilbage til eksempelvis kommunen, og ofte til en pris, der ligger langt under markedsprisen.

I denne guide forklarer vi, hvad hjemfaldspligt betyder, hvor du finder den, og hvad du bør undersøge, før du skriver endeligt under.

Kort fortalt: Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt er en tinglyst bestemmelse, som forpligter ejeren af en ejendom til at overdrage ejendommen tilbage til en bestemt part, når et aftalt tidspunkt eller en aftalt betingelse indtræffer. Den part, der har retten, er typisk en kommune, men det kan også være staten, en fond eller en anden tidligere ejer.

Hjemfaldspligten følger ejendommen. Den gælder derfor også for dig som ny ejer, selvom du ikke selv har indgået aftalen.

Hvorfor findes hjemfaldspligt?

Mange kommuner har gennem tiden solgt grunde med vilkår om, at kommunen efter en årrække kan få ejendommen tilbage. Formålet var ofte at bevare kommunal kontrol med jorden på længere sigt, samtidig med at der blev opført boliger.

Perioden er typisk lang, ofte 70 til 100 år, og derfor er mange hjemfaldsklausuler oprettet i første halvdel af 1900-tallet. Det betyder samtidig, at en række af dem nærmer sig det tidspunkt, hvor de kan blive aktuelle. Hjemfaldspligt forekommer især i Københavnsområdet, men kan findes i hele landet.

Begreberne hjemfald og tilbagekøbsret bliver i praksis brugt lidt forskelligt. Det afgørende er derfor ikke overskriften, men hvad der konkret står i den tinglyste deklaration.

Hvad betyder hjemfaldspligt for dig som køber?

En hjemfaldspligt kan påvirke din bolig på flere måder:

• Ejendommens værdi. Hvis ejendommen skal overdrages til en fast eller beregnet pris, kan din investering være langt mindre værd ved hjemfaldstidspunktet end ved købet.
• Finansiering. Realkreditinstitutter og banker kan være tilbageholdende med at låne i en ejendom med hjemfald, eller de kan kræve en kortere løbetid, så lånet er indfriet før hjemfaldstidspunktet.
• Videresalg. Jo tættere hjemfaldstidspunktet kommer, desto sværere kan det blive at sælge boligen videre, fordi den næste køber møder de samme spørgsmål.
• Ejerlejligheder. Ligger hjemfaldspligten på hele ejendommen, berører den alle ejerlejligheder i ejendommen og dermed også ejerforeningens planer og økonomi.

Hvad skal du undersøge i deklarationen?

Den tinglyste deklaration fastlægger, hvad hjemfaldspligten indebærer. Når vi gennemgår en ejendom med hjemfald for en køber, ser vi blandt andet på:

1. Hvem der er påtaleberettiget, altså hvem der kan gøre retten gældende.
2. Hvornår hjemfaldet kan ske, og om der er tale om et fast tidspunkt eller bestemte betingelser.
3. Hvilket vederlag ejeren får, og hvordan det beregnes. Ofte er vederlaget fastsat efter principper, der giver langt mindre end markedsprisen.
4. Om retten er en pligt eller en mulighed for den påtaleberettigede.
5. Om hjemfaldspligten kan frikøbes, forlænges eller ophæves, og på hvilke vilkår.
6. Om der er givet tilsagn eller truffet beslutninger hos kommunen om den konkrete ejendom.

Nogle af disse spørgsmål kan kun besvares ved at kontakte den påtaleberettigede direkte. Det bør ske, før advokatforbeholdet udløber.

Hvor finder du oplysninger om hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligten fremgår af ejendommens servitutter i tingbogen. Du kan se tingbogen via tinglysning.dk, og den indgår normalt i handlens dokumenter. Selve deklarationen er ofte et ældre, scannet dokument, som skal åbnes og læses i sin helhed.

Læs mere om, hvordan du finder rundt i tingbogen i vores guide til tingbogsattesten, og om tinglyste byrder generelt i vores artikel om servitutter.

Kan en hjemfaldspligt ophæves?

Ja, i nogle tilfælde. En hjemfaldspligt kan typisk kun ophæves ved aftale med den påtaleberettigede. Det sker ofte mod betaling, som kaldes et frikøb eller en afløsning.

Flere kommuner har gennem årene tilbudt frikøb, og vilkårene varierer fra kommune til kommune og over tid. Når der er indgået aftale, skal ophævelsen tinglyses, så hjemfaldspligten slettes fra tingbogen.

Overvejer du at købe en bolig med henblik på at frikøbe den bagefter, bør du kende prisen og vilkårene for frikøb, før du binder dig til handlen.

Skal du lade være med at købe en bolig med hjemfaldspligt?

Ikke nødvendigvis. En hjemfaldspligt kan være uden praktisk betydning i mange år, eller den kan allerede være aftalt frikøbt. Prisen på boligen kan også afspejle forholdet.

Men hjemfald er et forhold, du skal forstå fuldt ud, før du køber. Du bør kende tidspunktet, vederlaget og bankens holdning til finansieringen, så du ikke senere bliver overrasket.

Få hjælp til at vurdere hjemfaldspligten

En hjemfaldsklausul kan være skrevet i et ældre juridisk sprog, og konsekvenserne afhænger af den konkrete ordlyd. Hos Julian Jensen Advokat gennemgår vi handlens dokumenter, herunder tingbog og servitutter, og vurderer, hvad en hjemfaldspligt betyder for netop din bolig.

Det indgår i vores komplette køberpakke. Kontakt Julian Jensen Advokat, hvis du har fundet en bolig med hjemfaldspligt.