Din ansvarlig advokat
Julian Jensen
Advokat
.svg)
Når du står over for et boligsalg, skal boligens lån og tinglyste hæftelser håndteres korrekt, før købesummen kan frigives. Et af de dokumenter, der kan stå i Tingbogen, er et ejerpantebrev.
Men hvad er et ejerpantebrev egentlig? Skal det slettes ved hussalget? Kan køberen overtage det? Og betyder ejerpantebrevets beløb, at du skylder det samme beløb?
Et ejerpantebrev er ikke nødvendigvis udtryk for en aktuel gæld. Det fungerer i stedet som en tinglyst sikkerhedsramme, der eksempelvis kan være stillet som sikkerhed for et banklån. Når huset sælges, skal både ejerpantebrevet og eventuelt underpant derfor undersøges som en del af handlens berigtigelse.
Ved et almindeligt hussalg vil forløbet typisk være:
Den konkrete løsning afhænger af ejerpantebrevets anvendelse, købsaftalen og køberens finansiering. Håndteringen indgår normalt som en del af den samlede berigtigelse af bolighandlen.
Et ejerpantebrev er et pantebrev, som ejeren opretter med pant i sin egen ejendom. Ejeren står derfor formelt som både debitor og kreditor.
Det kan lyde mærkeligt, at man skylder penge til sig selv. Konstruktionen betyder dog ikke, at der automatisk eksisterer en gæld. Ejerpantebrevet skaber i stedet en plads i ejendommens prioritetsrækkefølge, som kan bruges som sikkerhed over for eksempelvis en bank.
Har du et ejerpantebrev på 500.000 kr., betyder det derfor ikke nødvendigvis, at du har en restgæld på 500.000 kr.
Den faktiske gæld skal findes i den underliggende låneaftale med banken eller en anden kreditor.
Når banken yder et lån mod sikkerhed i ejerpantebrevet, får banken normalt tinglyst underpant.
Ejerpantebrevet er dermed sikkerhedsrammen, mens underpantet viser, hvem der har fået sikkerhed i rammen. Banken kan eksempelvis have sikkerhed for et boliglån, en boligkredit eller et andet engagement.
Et ejerpantebrev på 600.000 kr. kan derfor godt være stillet til sikkerhed for en lavere aktuel restgæld. Ejerpantebrevets hovedstol og lånets restgæld er ikke nødvendigvis det samme.
Det er også muligt, at lånet er blevet indfriet, selvom ejerpantebrevet fortsat fremgår af Tingbogen. Tinglyste dokumenter forsvinder ikke automatisk, blot fordi den underliggende gæld er betalt.
Det er ikke selve ejerpantebrevet, der indfries. Det er den gæld, som ejerpantebrevet eventuelt er stillet som sikkerhed for.
Hvis banken har underpant i ejerpantebrevet, vil banken normalt kræve lånet indfriet i forbindelse med salget. Banken skal derefter frigive sin sikkerhed, så ejerpantebrevet kan håndteres som aftalt i bolighandlen.
Indfrielsen sker typisk gennem sælgers bank. En del af købesummen anvendes til at betale de lån og krav, som skal fjernes fra ejendommen.
Købesummen kan normalt først frigives fuldt ud til sælger, når skødet er tinglyst uden de anmærkninger, som sælger er forpligtet til at få fjernet, og de øvrige betingelser i handlen er opfyldt.
Når eventuelle underpanthavere har frigivet ejerpantebrevet, skal der tages stilling til, hvad der videre skal ske med det.
Ejerpantebrevet kan slettes fra Tingbogen, hvis det ikke længere skal anvendes.
Det kan eksempelvis være relevant, hvis køberens bank ikke ønsker at genbruge ejerpantebrevet, eller hvis handlens parter har aftalt, at det skal aflyses.
Man bør dog undersøge de afgiftsmæssige konsekvenser, inden et ejerpantebrev bliver slettet. Der kan være betalt en betydelig tinglysningsafgift ved den oprindelige oprettelse, som i visse situationer kan have værdi i forbindelse med køberens nye finansiering.
Et ejerpantebrev kan i visse tilfælde overdrages til den nye ejer af ejendommen.
Det sker ved, at der tinglyses et debitorskifte. Køberen indtræder herefter som ny ejer af den tinglyste sikkerhedsramme.
Overdragelsen betyder ikke, at køberen automatisk overtager sælgers banklån. Sælgers underliggende gæld og bankens underpant skal fortsat håndteres særskilt.
Køberen overtager derimod den tinglyste sikkerhedsramme og kan muligvis bruge den i forbindelse med sin egen finansiering.
Et ejerpantebrev kan i relevante tilfælde omdannes til et afgiftspantebrev.
Et afgiftspantebrev er ikke et aktivt pant og kan ikke bruges direkte som sikkerhed for et lån. Det bruges til at bevare tidligere betalt tinglysningsafgift, så afgiftsgrundlaget eventuelt kan genbruges ved senere tinglysning af nyt pant i den samme ejendom.
Det kan være en fordel for køberen, fordi det kan reducere den variable tinglysningsafgift på køberens nye lån.
Derfor bør eksisterende pant ikke blot slettes uden først at undersøge, om den tidligere betalte afgift kan bevares.
Et ejerpantebrev er tinglyst med pant i en bestemt ejendom. Det kan derfor som udgangspunkt ikke bare flyttes fra det solgte hus til sælgers nye bolig.
Når ejendommen sælges, skal ejerpantebrevet håndteres i relation til den ejendom, hvor det er tinglyst. Sælgerens nye bolig har sin egen Tingbog og sin egen finansiering.
Sælger kan derfor ikke tage den tinglyste sikkerhedsramme eller den tidligere betalte tinglysningsafgift med sig på samme måde som et almindeligt økonomisk aktiv.
Ejerpantebrev og sælgerpantebrev bliver ofte forvekslet, men de er to forskellige dokumenter.
Et ejerpantebrev er en sikkerhedsramme, hvor boligens ejer står som både debitor og kreditor. Det kan underpantsættes til eksempelvis banken.
Ejerpantebrevet dokumenterer ikke i sig selv, at ejeren skylder et bestemt beløb.
Et sælgerpantebrev bruges, når sælger finansierer en del af købesummen og dermed låner penge til køberen.
Her er køberen debitor, mens sælgeren er kreditor. Sælgerpantebrevet er både en gældserkendelse og sikkerhed i ejendommen.
Et ejerpantebrev ved hussalg betyder derfor ikke automatisk, at sælger har finansieret køberens boligkøb.
Et ejerpantebrev kan bruges aktivt som sikkerhed for gæld.
Et afgiftspantebrev kan derimod ikke bruges som sikkerhed. Det viser alene, at der findes et uudnyttet afgiftsgrundlag, som muligvis kan bruges ved tinglysning af nyt pant i ejendommen.
Et afgiftspantebrev er således ikke udtryk for:
Det er en teknisk registrering, som kan have betydning for tinglysningsafgiften på fremtidige lån.
Ejerpantebrevets pålydende beløb bliver ikke automatisk trukket fra dit salgsprovenu.
Det er den aktuelle gæld, der er sikret gennem ejerpantebrevet, som kan have betydning for, hvor meget du får udbetalt.
Har du eksempelvis et ejerpantebrev på 500.000 kr., men kun en bankrestgæld på 150.000 kr., er det som udgangspunkt restgælden og bankens indfrielsesomkostninger, der indgår i provenuberegningen – ikke hele ejerpantebrevets hovedstol.
Salgsprovenuet beregnes overordnet som købesummen med fradrag af blandt andet:
Det er derfor vigtigt at få aktuelle indfrielsesoplysninger fra banken frem for alene at se på beløbene i Tingbogen.
Ja, hvis ejerpantebrevet eller underpantet ikke bliver håndteret korrekt.
Det kan eksempelvis ske, hvis:
Sådanne forhold kan medføre anmærkninger på køberens skøde. Det kan igen forsinke frigivelsen af købesummen til sælger.
Du kan læse mere om processen i vores guide til tinglysning af skøde.
Håndteringen sker normalt i et samarbejde mellem:
Sælgers bank oplyser den aktuelle gæld og betingelserne for at frigive bankens sikkerhed.
Den berigtigende rådgiver sørger for, at ejerpantebrevet bliver aflyst, overdraget eller ændret i overensstemmelse med købsaftalen og parternes finansiering.
Hos Julian Jensen Advokat omfatter hjælpen ved boligsalg blandt andet udarbejdelse af købsaftale, indhentelse af ejendomsdokumenter, dialog med købers repræsentant, håndtering af skøde og tinglysning samt udarbejdelse af refusionsopgørelse.
Ved oprettelse af nyt pant i fast ejendom skal der i 2026 som udgangspunkt betales:
Den variable sats blev den 1. januar 2026 nedsat fra 1,45 til 1,25 procent.
Ved overdragelse, ændring eller aflysning gælder andre regler, og omkostningerne afhænger af den konkrete ekspedition. Der kan både være en fast afgift og et honorar til den rådgiver, bank eller advokat, der håndterer dokumentet.
Læs eventuelt vores forklaring af, hvad en tinglysningsafgift er.
Beløbet i ejerpantebrevet viser sikkerhedsrammens størrelse – ikke nødvendigvis hvor meget du skylder banken.
En aflysning kan betyde, at en mulighed for at genbruge tidligere betalt tinglysningsafgift går tabt.
Banken skal ofte udarbejde indfrielsesopgørelser og frigive underpant. Det bør koordineres i god tid.
Det bør fremgå af købsaftalen eller den efterfølgende berigtigelse, om ejerpantebrevet skal aflyses, overdrages eller omdannes.
Et ejerpantebrev betyder ikke, at sælger har lånt køberen penge. Det kræver en særskilt aftale og normalt et sælgerpantebrev.
Et ejerpantebrev kan se enkelt ud i Tingbogen, men håndteringen kan involvere både lån, underpant, indfrielse, tinglysningsafgift og koordinering mellem flere parter.
Hos Julian Jensen Advokat hjælper vi med at sikre, at boligens hæftelser bliver håndteret korrekt, så skødet kan tinglyses, og købesummen kan frigives på de aftalte vilkår.
Vi kan blandt andet hjælpe med:
Kontakt Julian Jensen Advokat, og få juridisk hjælp til en sikker og korrekt afslutning af dit boligsalg.
Ejerpantebrevet bliver normalt enten overdraget til køberen, aflyst eller omdannet til et afgiftspantebrev. Er det stillet som sikkerhed for et lån, skal banken først frigive sit underpant.
Nej. Det kan i nogle tilfælde være en fordel at bevare eller overdrage ejerpantebrevet, så tidligere betalt tinglysningsafgift kan udnyttes i forbindelse med køberens finansiering.
Nej. Ejerpantebrevet er en sikkerhedsramme. Den faktiske gæld fremgår af den separate låne- eller kreditaftale med banken eller en anden kreditor.
Hvis ejerpantebrevet overdrages, indtræder køberen som ny debitor og kreditor. Hvis det aflyses, ophører dokumentet. Omdannes det til et afgiftspantebrev, bliver afgiftsgrundlaget stående på ejendommen.
Ikke automatisk. Et debitorskifte på ejerpantebrevet betyder ikke i sig selv, at køberen overtager sælgers underliggende gæld. Sælgers lån skal normalt indfries, medmindre der er indgået en særskilt aftale med långiver.
Svar på det der bekymrer dig mest.
