Din ansvarlig advokat
Julian Jensen
Advokat
.svg)
Når en ejer af en bolig dør, bliver den afdødes navn ikke blot erstattet med en arving eller ægtefælle på det eksisterende skøde.
Først bliver ejendommen normalt registreret i Tingbogen som tilhørende “boet efter” den afdøde. Herefter skal det dokumenteres, hvem der må råde over dødsboet, og hvem der skal overtage ejendommen.
Det sker typisk ved at tinglyse en skifteretsattest eller et nyt skøde, afhængigt af hvordan dødsboet behandles, og hvem der skal være den fremtidige ejer.
Når et dødsfald bliver registreret i CPR, modtager Tinglysningsretten som udgangspunkt automatisk besked.
Hvis afdøde står registreret med CPR-nummer i Tingbogen, bliver ejerens navn normalt automatisk ændret til:
“Boet efter [afdødes navn]”
Ejendommen går altså ikke automatisk over til den efterlevende ægtefælle eller arvingerne. Først skal skifteretten beslutte, hvordan boet skal behandles, og hvem der har ret til at råde over det.
Nej. Det er ikke altid nødvendigt at udarbejde et helt nyt skøde.
I mange tilfælde kan ejerregistreringen ændres ved at tinglyse skifteretsattesten. Når attesten er tinglyst, kan en efterlevende ægtefælle eller arving blive registreret som medejer eller eneejer af ejendommen.
Et nyt skøde kan derimod være nødvendigt, hvis:
Det er derfor mere præcist at tale om en ændring af ejerregistreringen end blot en ændring af navnet på skødet.
Læs også den generelle guide til ændring af skøde.
En skifteretsattest er dokumentation for, hvem der må handle på dødsboets vegne.
Attesten kan eksempelvis vise, at:
Skifteretsattesten er derfor det centrale dokument, når ejendommen skal håndteres efter dødsfaldet. Uden den kan arvingerne eller ægtefællen som udgangspunkt ikke disponere frit over boets værdier.
Hvis den efterlevende ægtefælle skal være registreret som ejer, kan dokumenttypen “Skifteretsattest Ægtefælle” - som er den dokumenttype, der anmeldes til tinglysning for at registrere den efterlevendes ejerskab - anvendes i en række situationer.
Det gælder blandt andet, når:
Når skifteretsattesten er tinglyst korrekt, bliver den efterlevende ægtefælle registreret som medejer eller eneejer i Tingbogen.
Hvis begge ægtefæller allerede stod på skødet, vedrører ændringen kun afdødes ejerandel. Den efterlevende bliver ikke automatisk ejer af afdødes andel alene som følge af dødsfaldet.
Hvis et barn eller en anden arving skal overtage ejendommen, skal det først afklares, hvordan boligen indgår i arven.
Det kan eksempelvis ske ved, at:
Ejendommens værdi og fordelingen mellem arvingerne skal håndteres korrekt i boet. Hvis én arving overtager boligen, kan der være behov for både et arveudlæg, et skøde og en økonomisk udligning mellem arvingerne.
Er overdragelsen samtidig en handel mellem familiemedlemmer, kan der også være spørgsmål om værdiansættelse, gave og skat. Læs mere om familieoverdragelse af fast ejendom.
Dødsboet kan også vælge at sælge boligen til en almindelig køber.
Inden salget kan gennemføres, skal Tingbogen som udgangspunkt være opdateret til “boet efter” den afdøde. Det skal samtidig kunne dokumenteres, hvem der må underskrive på dødsboets vegne.
Ved privat skifte, bobestyrerbo og visse andre skifteformer anvendes normalt et endeligt skøde ved salget. Ved bobestyrerbehandling skal bobestyreren medvirke ved overdragelsen.
Julian Jensen Advokat kan hjælpe med den juridiske del af et boligsalg, herunder købsaftale, skøde og tinglysning.
Processen ser typisk således ud:
Tingbogen bliver normalt automatisk opdateret, så ejeren fremgår som “boet efter” den afdøde.
Attesten viser, hvem der har ret til at handle på dødsboets vegne, og hvilken skifteform der er valgt.
Boligen kan eksempelvis:
Afhængigt af situationen tinglyses skifteretsattesten eller et nyt skøde. Når registreringen er gennemført, fremgår den nye ejer eller de nye ejere af Tingbogen.
Du kan læse mere om processen i guiden til tinglysning af skøde.
Ved tinglysning af en skifteretsattest, hvor ejendommen overgår til dødsboet, arvingerne i forening eller udlægges til en arving, skal der som udgangspunkt betales en fast tinglysningsafgift på 1.850 kr.
Der kan gælde andre afgiftsregler, hvis der samtidig sker en egentlig handel, eller hvis ejendommen overdrages på særlige vilkår.
Ud over tinglysningsafgiften kan der være udgifter til juridisk rådgivning, udarbejdelse af skøde og behandling af dødsboet.
En ændring af ejerregistreringen betyder ikke nødvendigvis, at lån og hæftelse automatisk bliver ændret på samme måde.
Hvis en ægtefælle eller arving vil beholde boligen, bør banken og realkreditinstituttet derfor kontaktes. De skal blandt andet tage stilling til:
Det bør afklares, før boligen endeligt udlægges til en bestemt arving eller ægtefælle.
Ægteskab eller slægtskab er ikke i sig selv nok til at ændre ejerregistreringen. Skifteformen og arvereglerne skal først afklares.
Det korrekte dokument afhænger af, hvem der skal overtage ejendommen, og hvordan boet behandles.
Ejerskab og hæftelse for lån er to forskellige spørgsmål. Begge dele skal afklares.
Det kan skabe problemer senere, hvis ejendommen skal belånes, sælges, eller hvis dokumenterne bliver vanskelige at finde. Tinglysningsretten anbefaler derfor, at skifteretsattesten bliver tinglyst, når det er relevant.
Ændring af navn på et skøde ved dødsfald afhænger af både skifteformen, arvingerne, ejerforholdene og planerne for boligen.
Hos Julian Jensen Advokat kan vi hjælpe med at:
Kontakt Julian Jensen Advokat, hvis en bolig skal overdrages, registreres eller sælges efter et dødsfald.
Tingbogen bliver normalt automatisk opdateret til “boet efter” den afdøde, hvis afdøde står registreret med CPR-nummer. En ægtefælle eller arving bliver dog ikke automatisk registreret som ny ejer.
Ikke nødvendigvis. I flere situationer kan den efterlevende blive registreret som ejer ved at tinglyse dokumenttypen “Skifteretsattest Ægtefælle”.
Ja. En arving kan overtage boligen som en del af arven eller mod betaling til boet eller de øvrige arvinger. Overdragelsen og værdiansættelsen skal fremgå korrekt af behandlingen af dødsboet.
Ja. Afhængigt af skifteformen kan dødsboet sælge ejendommen ved et endeligt skøde, som underskrives af de personer eller den bobestyrer, der har ret til at handle på boets vegne.
Den faste tinglysningsafgift er som udgangspunkt 1.850 kr. Der kan komme yderligere udgifter, hvis der samtidig sker en anden form for ejendomsoverdragelse.
Svar på det der bekymrer dig mest.
