.svg)
Juridisk hjælp til overdragelse af familiens sommerhus
En familieoverdragelse adskiller sig fra et almindeligt salg på det åbne boligmarked.
Køber og sælger kender allerede hinanden, og der er ofte et ønske om at gennemføre overdragelsen på fordelagtige vilkår. Det betyder dog ikke, at handlen kan klares med en mundtlig aftale eller en simpel ændring af navnet på skødet.
Der skal blandt andet tages stilling til:
- Hvem der skal overtage sommerhuset
- Hvordan sommerhuset skal værdiansættes
- Om en del af overdragelsen udgør en gave
- Hvordan købesummen skal betales
- Om eksisterende lån kan overtages
- Om flere familiemedlemmer skal eje sommerhuset sammen
- Hvordan skødet skal udformes og tinglyses
- Om overdragelsen kan få skattemæssige konsekvenser
En familieoverdragelse kan derfor kræve en kombination af bolig-, familie- og skatteretlig rådgivning.
Familieoverdragelse af sommerhus pakken
- Rådgivning om værdiansættelse og skattemæssige forhold
- Udarbejdelse af overdragelses- eller købsaftale
- Dialog med banken og relevante parter
- Udarbejdelse og tinglysning af skøde
- Afslutning og registrering af overdragelsen
9.500
Inkl. moms
Hvorfor bruge en advokat ved familieoverdragelse?
Selvom overdragelsen sker mellem personer, der kender og stoler på hinanden, kan fejl få betydelige økonomiske konsekvenser.
En boligadvokat hjælper blandt andet med at:
- Undersøge, hvilken offentlig vurdering der kan anvendes
- Vurdere, om 15- eller 20-procentreglen kan benyttes
- Identificere særlige omstændigheder, der kan påvirke prisen
- Beregne og beskrive et eventuelt gaveelement
- Udforme klare betalingsvilkår
- Koordinere med bank og realkreditinstitut
- Udarbejde et korrekt skøde
- Håndtere tinglysning og afslutning
- Sikre klare aftaler, hvis flere børn overtager sammen
Målet er ikke alene at få overdragelsen registreret. Det er også at sikre, at alle involverede forstår vilkårene og undgår uventede krav, afgifter eller konflikter senere.
Hvad er en familieoverdragelse af sommerhus?
En familieoverdragelse sker, når et sommerhus overdrages mellem nærtstående familiemedlemmer.
Det vil typisk være:
- Fra forældre til børn
- Fra bedsteforældre til børnebørn
- Fra børn til forældre
- Mellem ægtefæller
- Til én eller flere arvinger som led i et generationsskifte
Overdragelsen kan gennemføres som et almindeligt salg, som en hel eller delvis gave eller som en kombination.
Det er relationen mellem parterne, overdragelsesprisen og sommerhusets værdi, der har betydning for, hvilke skatte- og afgiftsregler der gælder.
Læs også vores generelle side om familieoverdragelse af fast ejendom.
Hvordan fastsættes prisen på sommerhuset?
Værdiansættelsen er et af de vigtigste punkter ved en familieoverdragelse.
Når fast ejendom overdrages mellem nærtstående personer, kan prisen i visse tilfælde fastsættes med udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Har sommerhuset modtaget en ny ejendomsvurdering efter det nye vurderingssystem, kan værdien som udgangspunkt fastsættes inden for plus eller minus 20 procent af vurderingen.
Har ejendommen endnu ikke modtaget en ny vurdering, vil den tidligere 15-procentregel som udgangspunkt fortsat være relevant.
Det betyder eksempelvis, at et sommerhus med en ny offentlig vurdering på 2.000.000 kr. som udgangspunkt kan overdrages til en pris på 1.600.000 kr., hvis betingelserne for at anvende 20-procentreglen er opfyldt.
Reglen er dog ikke en ubetinget ret til altid at anvende den laveste pris.
Særlige omstændigheder kan ændre værdiansættelsen
Skattestyrelsen kan tilsidesætte en pris baseret på den offentlige vurdering, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som viser, at sommerhusets reelle handelsværdi er en anden.
Det kan blandt andet være relevant, hvis:
- Sommerhuset for nylig er blevet købt til en væsentligt anden pris
- Der kort efter overdragelsen sker et salg til en højere pris
- Der er indhentet en aktuel ejendomsmæglervurdering
- Der er sket større ombygninger eller forbedringer
- Der er optaget nye lån med udgangspunkt i en højere værdi
- Ejendommen eller dens anvendelsesmuligheder har ændret sig
- Den offentlige vurdering åbenlyst ikke afspejler ejendommens faktiske værdi
Skattestyrelsen nævner blandt andet faktiske eller retlige ændringer, ny belåning samt et forudgående eller efterfølgende salg til en væsentligt anderledes pris som forhold, der kan have betydning.
Der bør derfor altid foretages en konkret vurdering, inden overdragelsesprisen bliver fastlagt.
Kan sommerhuset gives som gave?
Ja, en familieoverdragelse kan helt eller delvist gennemføres som en gave.
Et gaveelement opstår eksempelvis, hvis sommerhusets værdi er højere end den betaling, som modtageren yder. Gaven kan også opstå ved, at forældrene eftergiver en del af købesummen eller gælden.
Gavens værdi opgøres som udgangspunkt som ejendommens handelsværdi med fradrag af den betaling, modtageren yder.
Gaver til børn og børnebørn er omfattet af reglerne om gaveafgift. Der kan hvert år gives et afgiftsfrit beløb, mens beløb derover som hovedregel er omfattet af en gaveafgift på 15 procent. Det afgiftsfrie beløb reguleres årligt.
Afhængigt af familiens ønsker kan overdragelsen eksempelvis finansieres gennem:
- Kontant betaling
- Overtagelse af eksisterende gæld
- Et familielån eller gældsbrev
- En hel eller delvis gave
- En kombination af de forskellige muligheder
Betalingen og gaveelementet skal beskrives tydeligt i aftalen og skødet.
Skal der betales skat ved overdragelsen?
En familieoverdragelse betragtes skattemæssigt som en afståelse af ejendommen. Det betyder, at man også skal undersøge, om sælgeren skal betale skat af en eventuel fortjeneste.
En fortjeneste ved salg af et sommerhus kan som udgangspunkt være skattefri, når ejeren eller dennes husstand har anvendt sommerhuset privat i en del af ejerperioden.
Er grunden mindre end 1.400 kvadratmeter, vil betingelserne ofte være opfyldt. Ved større grunde gælder der yderligere krav, blandt andet om muligheden for udstykning. Har sommerhuset alene været anvendt til erhvervsmæssig udlejning, kan fortjenesten være skattepligtig.
Det bør derfor undersøges konkret:
- Hvordan sommerhuset har været anvendt
- Hvor stor grunden er
- Om grunden kan udstykkes
- Hvornår sommerhuset blev købt
- Hvilke forbedringer der er foretaget
- Hvilken pris sommerhuset overdrages til
Hvis ét barn skal overtage sommerhuset
Det er ikke altid alle børn, der ønsker eller har mulighed for at overtage familiens sommerhus.
Hvis ét barn skal overtage sommerhuset alene, bør familien blandt andet tage stilling til:
- Om barnet køber sommerhuset eller modtager en gave
- Om de øvrige børn skal kompenseres
- Om fordelen skal betragtes som arveforskud
- Hvordan værdien skal indgå i en senere arvefordeling
- Om der bør oprettes gældsbrev eller gavebrev
- Om forældrene fortsat skal have ret til at benytte sommerhuset
Det kan være relevant at koordinere familieoverdragelsen med familiens testamente, så der er sammenhæng mellem overdragelsen og den senere arv.
Hvis flere børn skal eje sommerhuset sammen
Når flere søskende overtager sommerhuset i fællesskab, bør der udarbejdes klare regler for ejerskab og brug.
Uden en skriftlig aftale kan der senere opstå uenighed om alt fra ferieuger og vedligeholdelse til udlejning og salg.
En samejeoverenskomst kan blandt andet regulere:
- Hvem der ejer hvor stor en andel
- Hvordan udgifterne fordeles
- Hvordan sommerhuset må benyttes
- Hvordan ferieuger og højtider fordeles
- Om sommerhuset må udlejes
- Hvem der træffer beslutninger om renovering
- Hvad der sker, hvis én medejer vil ud
- Hvordan en ejerandel værdiansættes
- Om de øvrige ejere har forkøbsret
- Hvad der sker ved dødsfald, skilsmisse eller økonomiske problemer
En samejeoverenskomst skaber klare rammer og kan forebygge konflikter mellem de nye ejere.
Kan forældrene fortsat bruge sommerhuset?
Det er muligt at aftale, at forældrene fortsat kan bruge sommerhuset efter overdragelsen.
En sådan brugsret skal dog beskrives præcist. Det bør blandt andet fremgå:
- Hvor længe brugsretten gælder
- Hvilke perioder forældrene må bruge sommerhuset
- Om der skal betales leje
- Hvem der betaler forbrug og vedligeholdelse
- Om brugsretten ophører ved dødsfald eller fraflytning
- Om brugsretten skal tinglyses
En brugsret kan samtidig have betydning for ejendommens værdi og overdragelsens skattemæssige behandling. Derfor bør den indgå i rådgivningen fra begyndelsen og ikke tilføjes uformelt efterfølgende.
Hvad sker der med lånene i sommerhuset?
En familieoverdragelse betyder ikke automatisk, at den nye ejer kan overtage de eksisterende lån.
Banken og realkreditinstituttet skal normalt godkende et debitorskifte. De vil blandt andet vurdere den nye ejers økonomi og sommerhusets værdi.
Afhængigt af finansieringen kan det være nødvendigt at:
- Indfri eksisterende lån
- Overtage hele eller dele af gælden
- Optage nye lån
- Oprette et familielån
- Ændre eller aflyse eksisterende pant
- Koordinere betaling og tinglysning med banken
Vi tager dialogen med banken og sørger for, at finansieringen bliver beskrevet korrekt i overdragelsesaftalen og skødet.
Skøde og tinglysning ved familieoverdragelse
Når sommerhuset overdrages, skal den nye ejer registreres i Tingbogen.
Det sker gennem et nyt skøde, som blandt andet beskriver:
- Hvem der overdrager sommerhuset
- Hvem der overtager det
- Overdragelsesprisen
- Overtagelsesdatoen
- Hvordan købesummen betales
- Om der indgår en gave
- Hvilke ejerandele de nye ejere får
- Hvilke servitutter og hæftelser der respekteres
Tinglysning er den offentlige registrering af ejerskab og øvrige rettigheder over fast ejendom.
Der skal betales en tinglysningsafgift til staten. Ved familiehandler gælder særlige regler for, hvilket beløb afgiften skal beregnes ud fra. Beregningen bør derfor foretages konkret og ikke alene baseres på den aftalte familiepris.
Hvad gennemgår vi som boligadvokat?
Ved en familieoverdragelse af sommerhus hjælper vi blandt andet med følgende:
Værdiansættelsen
Vi undersøger den gældende offentlige vurdering, og om overdragelsen som udgangspunkt kan gennemføres efter 15- eller 20-procentreglen.
Skat og gave
Vi gennemgår, om overdragelsen indeholder et gaveelement, og hvilke dokumenter eller anmeldelser der kan være nødvendige.
Finansieringen
Vi koordinerer med banken, hvis eksisterende lån skal overtages, indfries eller erstattes.
Skøde og tinglysning
Vi udarbejder skødet og sørger for, at den nye ejer bliver registreret korrekt i Tingbogen.
Sådan foregår samarbejdet med en boligadvokat
Processen er typisk enkel og overskuelig.
1. Indledende rådgivning
Vi starter med en samtale om jeres ønsker, familiesituation og planer for sommerhuset.
2. Vurdering af mulighederne
Vi undersøger værdiansættelsen, ejerforholdene, finansieringen og eventuelle skattemæssige spørgsmål.
3. Udarbejdelse af aftalen
Vi udarbejder overdragelsesaftalen og tilpasser den til de vilkår, familien er blevet enige om.
4. Koordinering og underskrift
Dokumenterne gennemgås, og vi koordinerer med banken og andre relevante parter.
5. Skøde og tinglysning
Vi udarbejder og tinglyser skødet, så de nye ejerforhold bliver registreret korrekt.
6. Endelig afslutning
Når skødet er tinglyst, betalingen er gennemført, og eventuelle betingelser er opfyldt, afslutter vi sagen.
Har familien endnu ikke købt sommerhuset?
Familieoverdragelse er relevant, når et eksisterende sommerhus skal gives videre til næste generation.
Står familien derimod over for at købe et nyt sommerhus, gælder der andre juridiske forhold. Her skal blandt andet købsaftale, servitutter, lokalplan, rapporter, udlejning og sommerhusets anvendelsesmuligheder gennemgås.
Læs mere om vores rådgivning ved køb af sommerhus.
5 gode grunde til at vælge Julian Jensen Advokat
Specialister i boligkøb med mere end 10 års erfaring
Personlig rådgivning med hurtigt svar – altid tæt på
Erfaring, der styrker din position
Vi sikrer tryghed fra start til slut, og giver dig overblik i en kompleks proces
Vi sikrer klar rådgivning – så du kan tage klare beslutninger
Få hjælp til at bevare sommerhuset i familien
En familieoverdragelse handler ikke kun om at flytte ejerskabet fra én generation til den næste.
Det handler også om at finde en løsning, der fungerer økonomisk, juridisk og praktisk for hele familien.
Hos Julian Jensen Advokat hjælper vi jer med at skabe klare rammer og få alle dokumenter på plads – fra den første vurdering til skødet er tinglyst.
Kontakt os i dag
Kontakt Julian Jensen Advokat for en uforpligtende samtale om jeres familieoverdragelse.
Telefon: +45 27 28 01 51
E-mail: jj@julianjensenadvokat.dk
