Din behandler
Julian Jensen
Advokat
.svg)
Din ejerskifteforsikring kan dække skjulte fejl og mangler, som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet og som ikke er anført i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Hvorfor du først og fremmest skal rette kravet herefter.
Dog er det vigtigt at læse forsikringsbetingelserne, da der kan være flere forbehold, som gør, at I ikke kan få godtgørelse.
Såfremt ejerskifteforsikringen ikke dækker eller reglerne herfor ikke er opfyldt, kan I som købere kræve erstatning, hvis sælger har handlet ansvarspådragende eller forholdsmæssigt afslag, hvis I som købere kan dokumentere at manglende kendskab ville have ført til lavere købesum.
Hvis sælger forud for købet har fremlagt en tilstands-, elinstallationsrapport og et tilbud på et en ejerskifteforsikring samt tilbudt at betale halvdelen af denne ejerskifteforsikring, finder huseftersynsordningen anvendelse - også kendt som LFFE og Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom.
Det betyder, at sælger ikke hæfter for mangler ved ejendommen og sælger derfor som udgangspunkt ikke kan gøres ansvarlig. Modsat betyder det, at sælger kan ifalde ansvar for mangler i 10 år efter ejendommen er solgt, hvis huseftersynsordningen ikke finder anvendelse eller ikke har kunnet benyttes.
Kontakt i den forbindelse en boligadvokat og hør nærmere om dine muligheder og læs nedenfor, hvornår der er tale om fejl og mangler.
Sælger kan alligevel ifalde ansvar, selvom huseftersynsordningen finder anvendelse.
Det gælder, hvis sælger har afgivet en garanti eller sælger har handlet groft uagtsomt ved at have fortiet flere kendte mangler ved ejendommen. Såfremt dette kan gøres gældende, vil du alligevel have mulighed for at rette et krav mod sælger.
Kontakt en boligadvokat og hør nærmere om dine muligheder samt læs nærmere nedenfor, hvornår der er tale om fejl og mangler, som kan gøres gældende.
Kort fortalt, er der tale om en mangel, når forholdet ikke stemmer overens med det oplyste eller aftalte mellem køber og sælger. Disse fejl og mangler er ofte med til at gøre din bolig mindre værd end det, som man ellers er blevet oplyst.
Hvis ejendommen er solgt med tilstands- og elinstallationsrapport mv., er sælger forpligtet til at besvare spørgsmål heri.
Sælger er forpligtet til at give korrekte oplysninger om boligens stand, herunder eventuelle skader og om der er selvbyg. Tilstandsrapporten og el-rapporten dækker kun bygningens tilstand og ikke forhold uden for bygningen, som f.eks. forurenet jord eller ulovlige bygningsdele.
Sælger kan holdes ansvarlig, selv hvis der foreligger rapporter, men det kræver bevis for, at sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt ved at undlade at oplyse om mangler.
Køber skal dog være opmærksom på, at sælger ikke altid kan gøres ansvarlig.
Sælger kan her gøres ansvarlig for fejl og mangler, som sælger har viden og eller burde have kendt til. Det er derfor muligt at rette et erstatningskrav mod sælger, når sælger ikke har overholdt sin loyale oplysningspligt.
For at rette et krav, skal du som køber dog have lidt et tab og manglen, skal have væsentlig betydning for ejendommens værdi eller købers brug - ikke alene bagatel karakter.
Som køber har du tillig en undersøgelsespligt, hvorfor du skal tjekke ejendommens synlige fejl og mangler før overtagelsen. Pligten afhænger af, hvad en gennemsnitlig køber ville opdage, og der stilles ikke strenge krav til køberen, medmindre vedkommende har faglig viden om ejendomshandler. Køberen skal også undgå bevidst uvidenhed om eventuelle problemer ved ejendommen.
Sælgers oplysningspligt vægtere dog normalt højere end købers undersøgelsespligt, da det drejer sig om forhold som ved alm. undersøgelse vil have fundet modsat forhold sælger allerede var bekendt med grundet mange års beboelse på ejendommen.
Selvom du som køber har en undersøgelsespligt, er sælger forpligtet til at oplyse om væsentlige mangler. Sælger kan dog tillige påpege et forhold eller endda opfordre dig som køber til at undersøge bestemte forhold nærmere. Hvis sælger gør dette, skærpes din undersøgelsespligt som køber.
Der skelnes mellem synlige og skjulte fejl og mangler.
Synlige mangler er det man kan se med det blotte øje. De skal påberåbes med det samme overfor sælger inden overtagelsen, og vil normalt være omfattet af din undersøgelsespligt. Her har du samtidig mulighed for at kræve dem udbedret eller indgå i en prisforhandling.
Som udgangspunkt kan du heller ikke som køber ikke kræve erstatning fra sælger, hvis du ved, at der er fejl eller mangler ved ejendommen.
Først og fremmest skal manglen for at kunne gøres gældende være til stede på overtagelsesdatoen.
En skjult mangel eller fejl er forhold som ikke var synlige på overtagelsesdagen. Det kan eksempelvis være skader som er skjult bag facader eller materialer som udvikler sig over tid, og derfor først viser sig senere hen.
Selvom der antages at være en skjult mangel, skal det ses i sammenhæng med hvad man med rimelighed kan forvente set i forhold til dets alder, anvendelse, stand og den indgåede aftale.
Mangelfulde forhold ved en bolig giver ikke automatisk ret til erstatning. Manglen skal være væsentlig, og ikke anses for at være af bagatel karakter. Hvis den anses for ikke at være væsentlig, vil det ikke udløse kompensation fra sælger.
Som køber skal du dog alligevel være opmærksom på, at sælger kan have afgivet garanti i aftalen for et forhold, som ellers må anses for at være af bagatel karakter. Her vil du kunne kræve det udbedret alligevel.
De mest typiske eksempler på fejl og mangler kan eksempelvis være:
Disse skal igen ses i sammenhæng med hvad man med rimelighed kan forvente set i forhold til dets alder, anvendelse, stand og den indgåede aftale.
Det er vigtigt, at du søger professionel rådgivning ved en boligadvokat, da der kan være mulighed for at få dækket udgifterne til udbedring. Advokaten kan ligeledes vurdere og herefter gennemgå de muligheder, som du vil have.
Dette kan eksempelvis ske gennem et forlig mellem parterne. Hvis det ikke lykkes, kan sagen i stedet føres ved retten, hvor du kan have mulighed for at få tilkendt erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
En boligadvokat er nødvendig, da du har brug for professionel hjælp til at sikre dine rettigheder og muligheder. Advokaten kan vurdere, hvordan sagen bedst håndteres, samt hvilken vigtig dokumentation der bør indsamles og føre dialog med modparten. Hvis sagen ender i retten, vil advokaten repræsentere dig og sikre, at dine interesser bliver varetaget gennem hele forløbet – både før, under og efter en retssag eller et forlig.
Det er vigtigt, at manglen eller fejlen på ingen måde må udbedres inden man har sikret sit bevis fuldstændigt. Forhør dig derfor altid ved din advokat inden.
Ved en retssag sker det ofte ved syn og skøn, hvor billeder ofte ikke er nok til at kunne bevissikre og på den måde kunne løfte bevisbyrden.
Du kan som køber kræve erstatning, hvis sælger har undladt at oplyse om kendte mangler, og sælger anses for at have handlet groft uagtsomt og manglen har været til stede på overtagelsesdagen mv. Men det kommer helt an på omstændighederne i netop din sag.
Erstatningen vil tillige kunne være en værdiforringelse, som manglen har betydet for et senere salg.
Er der eksempelvis tale om et gammelt badeværelse, som uanset manglen må anses for at være slidt helt op. Så vil en udbedring af manglen i stedet anses for at være en forbedring. Det vil betyde, at udgifterne til forbedringen ikke kan anses for at erstatningsberettiget.
I denne vurdering skal man tage hensn til ejendommens og manglens stand, alder og anvendelse samt hvad køber med rimelighed vil kunne forvente.
Hvis det kan godtgøres, at sælger ikke kender eller kendte til fejl og manglerne ved ejendommen, kan du som køber ikke kræve erstatning som udgangspunkt. I stedet vil du som køber kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Afslaget fastsættes ud fra, hvad det ville koste at udbedre manglerne, og om parterne ville have aftalt en lavere pris, hvis de havde kendt til manglerne. Det er køber, som har bevisbyrden for, at man vil have handlet til en lavere pris. Hvis udbedringsomkostningerne er meget små i forhold til købesummen, gives der ikke afslag.
Afslaget afhænger ikke kun af kravets størrelse, men denne spiller en rolle. Bagatelgrænsen for afslag anses ikke for at være absolut, men må antages at ligge mellem 2-7% af købesummen.
Kontakt os på +45 27280151 eller jj@julianjensenadvokat.dk for at høre nærmere.
Du er også velkommen til at tage kontakt, uanset om dine spørgsmål vedrører andet.
Læs også vores andre interessante blogs
.webp)
